السوق العقاري
«انتعاش.. بعد ركود» مصر تنقذ السوق العقاري
اتفقت آراء المطورين العقاريين، حول السوق العقارية في مصر،على أن انتشار فيروس كورونا أدى إلى حالة من الهدوء بالسوق بسبب حالة الترقب لما سيحدث على المستوى المحلي والعالمي، لكنهم اعتبروا أن ما يمر في السوق يعد فترة مؤقتة سيعقبه ازدهار، ووضعوا آمالاً كبيرة على تصدير العقار المصري إلى الخارج بعد تجاوز أزمة كورونا في عودة الرواج العقاري.
ربما يعجبك
وقال المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، في تصريحات صحفية إن هذه الأزمة ستستمر لفترة مؤقتة يعقبها ازدهار، فكل الأزمات التي حدثت عالميا، أعقبها اتجاه عالمي نحو الملاجئ الآمنة للاستثمار، وهي العقار والذهب، لأن نسب المخاطرة فيها قليلة، وسيظل العقار هو المخزن الآمن للقيمة، وهذا ما سيحدث بعد انتهاء كابوس كورونا.
وأشار شكري إلى أن مصر بها احتياج فعلي وليس ترفيهيًا بالنسبة للعقارات، متوقعا حدوث حالة من الرواج في الشراء على أثر حدوث تراكم في الطلب بعد انتهاء أزمة كورونا، وقال: "من كان يخطط للشراء في مارس، سيؤجل خططه، وبالتالي إذا افترضنا حدوث انفراجة في أزمة كورونا خلال 3 شهور مثلا، فإن حالة من الطلب التراكمي ستحدث في هذا التوقيت سينتج عنها حالة جيدة من البيع".
وقال الدكتور باسم كليلة، رئيس مجلس إدارة شركة إكسبو ريبابليك، في تصريحات صحفية إن تصدير العقار المصري تأثر بشكل كبير على وقع أزمة انتشار فيروس كورونا، حيث أصبح من غير المعروف موقف المعارض الدولية المنتظر أن يشارك فيها الشركات المصرية خارجياً، مستدركا أنه في حالة تجاوز أزمة كورونا، ستصبح المعارض العقارية هي "الحصان الرابح" في مجال تنشيط السوق العقارية، لافتا إلى أن آخر معرضين شاركت فيهما الشركات المصرية، حققا مبيعات جيدة بمشاركة 20 شركة مصرية تحت رعاية الدكتور مصطفى مدبولي رئيس الوزراء، وتحديدا في العاصمة الادارية، وشهدا تجربة لأول مشاركة للشركات المصرية في السوق السعودية منذ 2012. وعلى مدار الأشهر الستة الماضية، ضرب زلزال كورونا القطاع العقاري المصري، مما أدى إلى هزة عنيفة تسببت في تراجع مبيعاته إلى النصف، وتقلصت أرباحه أو بالأحرى انهارت بنسبة 50 في المئة.
وبيانات التحليل المالي، لنتائج أعمال غالبية شركات القطاع العقاري، الذي يبلغ حجم الاستثمارات فيه نحو 200 مليار جنيه (12.5 مليار دولار)، كشفت عن انخفاض المبيعات، وتراجع في الأرباح خلال الربع الأول من العام الحالي، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي.
ويمثل قطاع العقارات نحو 20 في المئة من حجم الاقتصاد الكلي، علاوة على نحو و10.5 في المئة من حجم رأسمال البورصة المصرية، وفقاً لبيانات غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصري.
ولكن عاد وشهد سوق العقارات في مصر طلبًا قويًا ، نتيجة لإدخال مشاريع تطوير جديدة في المدن كجزء من المشاريع العقارية واسعة النطاق ، وفقًا لتقرير عقارات مصر الصادر عن شركة فيتش سوليوشنز.
وأشار التقرير، الذي يتضمن توقعات مدتها خمس سنوات تمتد حتى عام 2024 ، إلى أن هذه المشاريع الجديدة واسعة النطاق تشمل العاصمة الإدارية الجديدة (NAC) والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة.
وأضافت فيتش أن التطوير المستمر وتشييد 20 مدينة جديدة في جميع أنحاء مصر ، بالإضافة إلى تطوير 23 مدينة جديدة قائمة ، يوفر فرصًا استثمارية جذابة في البلاد.
من المتوقع أن يكون تأثير وباء فيروس كورونا الجديد (COVID-19) أقل بكثير من تأثير جائحة نظرائهم الغربيين. يُعزى ذلك إلى عدم دخول مصر في حالة من الإغلاق التام خلال الموجة الأولى من الفيروس في النصف الأول (H1) من عام 2020.
على الرغم من انخفاض الناتج المحلي الإجمالي ومستويات الإنفاق الأسري دون تغيير ، أضافت فيتش أنها تتوقع أن يظل النمو في الإيجارات إيجابيًا في عام 2020. وسيتحسن الطلب على وحدات البيع بالتجزئة لاحقًا ، مع زيادة معدلات الإيجار بشكل عام.
وجاء في التقرير أن مصر هي ثاني أكبر متلق للاستثمار الأجنبي المباشر في إفريقيا والعالم العربي ، وفقًا لتقرير الاستثمار العالمي الصادر عن الأمم المتحدة ، ونمو الاقتصاد المصري مستقر على الرغم من "الوباء".
سيستمر الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي في التفوق على المنطقة ، بمتوسط 2.6٪ في السنة المالية (السنة المالية) 2019/20 (تنتهي في 30 يونيو) و 3.6٪ في السنة المالية 2020/21.
وهذا من شأنه أن يضع مصر كواحدة من أقوى اقتصادات الأسواق الناشئة نموًا على المدى الطويل ، وهو ما نعتقد أنه سيعزز الطلب على العقارات التجارية “.
وتتوقع وكالة فيتش أن يظل معدل نمو إيجارات المكاتب إيجابياً ، وإن كان بمعدل أقل. وتوقعت كذلك أن يؤدي استقرار الاقتصاد الكلي الأكبر إلى زيادة الاستثمار الدولي في القطاع غير السكني في مصر.
وهذا بدوره سيبعث الحياة في مشاريع التنويع الاقتصادي المختلفة للحكومة المصرية والتي تشمل البنية التحتية الصناعية والسياحية والتجارية.
وقالت وكالة فيتش: “سيظل التطوير السكني إلى حد كبير من اختصاص الدولة ، نظرًا لحقيقة أن مشروعات الإسكان الكبيرة يجب أن تكون ميسورة التكلفة بما يكفي للمواطن المصري العادي”.
علاوة على ذلك ، كانت الأصول العقارية التجارية المصرية مرنة نوعًا ما في مواجهة جائحة COVID-19، نظرًا لارتفاع الإنفاق الاستثماري الحكومي السابق، وزيادة إنتاج الغاز الطبيعي، وتحسن البيئة التنظيمية.
وأضاف التقرير أن ندرة الأصول ذات الدرجة الاستثمارية تقيد الخيارات المتاحة للمحتلين والمستثمرين. سيساعد العرض المحدود الجديد في عام 2020 على تضييق فجوة العرض ودعم الطلب على أسهم العقارات التجارية.
ويتوقع التقرير أن السوق سوف يمتص العرض بسرعة إلى حد ما. من المقرر أن ترتفع معدلات الإيجار في جميع المدن الثلاث في جميع القطاعات الفرعية الثلاثة على الرغم من الظروف الاقتصادية العالمية القاتمة.
لا تزال القاهرة مركزًا لنشاط سوق العقارات التجارية ، حيث يبحث المستثمرون بنشاط عن فرص في سوق القاهرة الجديدة الفرعي ، حيث يوجد تسليم ثابت لأصول المكاتب الاستثمارية. وفقًا للتقرير ، لا تزال معدلات الإيجار المستقرة والعوائد المواتية توفر فرصة جيدة للاعبين الجدد والناشئين في السوق.
وترى وكالة فيتش إمكانات الاستثمار في قطاع المكاتب الفرعية في مصر ، مع استمرار التوسع في القطاع غير النفطي. كانت هناك أيضًا إصلاحات مواتية ، وفرت الحافز الضروري لدفع النشاط التجاري ، مما أدى إلى زيادة الطلب على المساحات المكتبية.
مصر تنقذ سوق "العقارات" من الركود ويرى فتح الله فوزي، المتخصص في القطاع العقاري، أن القطاع تأثر بشدة خلال الربع الأول من العام، إثر تفشي الجائحة، موضحاً أن مظاهر التأثر بدت واضحة في تراجع المبيعات بنسبة تتراوح بين 40 و50 في المئة عن مخططات الشركات قبل تفشي الجائحة.
وقال فوزي في تصريحات صحفية، إن نسبة تحصيل الأقساط من العملاء قبل الجائحة، كانت تقترب من 98 في المئة، لكنها تقلصت منذ منتصف فبراير ثم مارس إلى أقل من 70 في المئة، مضيفاً، "هذا المحور من أهم المحاور التي تعتمد عليها الشركات العقارية للاستمرار في تنفيذ أعمال جديدة".
وأضاف، "كما تأثرت أيضاً نسبة إنجاز الأعمال والمشروعات تحت التنفيذ"، لافتاً إلى أن إجراءات تقييد الحركة الاحترازية، التي أقرتها الدولة لمكافحة تفشي فيروس كورونا، كانت أحد الأسباب الرئيسة في إبطاء نسبة إنجاز المشروعات والأعمال". وتوقع فوزي تحسن الأوضاع خلال الربع الثالث من العام الحالي، اعتباراً من نهاية يوليوا، وبداية أغسطس قائلا، "تلك الفترة تمثل فترة مهمة للموسم العقاري، خصوصاً مع بدء تخفيف الإجراءات الاحترازية في الفترة الحالية".
من جهته قال حسين صبور، المتخصص في قطاع العقارات، في تصريحات صحفية، إن القطاع تأثر بشكل أكثر من باقي القطاعات الاقتصادية الأخرى، مشيراً إلى أن القطاع يمثل قاطرة تجر وراءها نحو 70 صناعة إضافية. وأضاف، أنه رغم محاولات الدولة لمساندة القطاع، سواء المبادرات الرئاسية أو مبادرات البنك المركزي المصري، فإن حالة الركود كانت كبيرة، لأن المستهلك عندما يشعر بالقلق يلجأ إلى الادخار، بدلا من الاستثمار أو الاستهلاك.
وتوقع صبور أن تتراجع فترة الركود قبل نهاية العام، مع تراجع أعداد المصابين بفيروس كورونا، وإعلان الدولة السيطرة بشكل كامل على الجائحة.
وأظهر التقرير الصادر عن محرك البحث "عقار ماب مصر"، المهتم بقياس معدلات الطلب على السوق العقارية، أن هناك تحسناً ملحوظاً في الطلب على العقارات، بعد الانخفاض الذي شهدته السوق بسبب انتشار فيروس كورونا.
وكشف المؤشر عن زيادة نسبة الطلب على العقار بنسبة 20 في المئة خلال شهر يونيو الماضي، وهي النسبة الأكبر منذ 2013، وهو ما يتزامن مع عودة الطلب على العقار بعد فترة ترقب وحذر استمرت لعدة أشهر منذ بدء أزمة كورونا. وأوضح أنه رغم توقعات تراجع الأسعار بسبب أزمة كورونا فإن أسعار العقارات لم تتغير، وبدأ الطلب بالتزايد بشكل تدريجي بعد إجازة عيد الفطر إلى أن وصل الطلب إلى مستوى قياسي في أخر أسبوع من يونيو.
مؤشر "عقار ماب" أظهر في تقرير سابق، أن الطلب العقاري سجل تراجعاً بنسبة 29.5 في المئة خلال مارس، بالتزامن مع أزمة كورونا، التي أثرت على الأسواق العقارية والمالية في مختلف دول العالم.
أقل قيمة في آخر 5 سنوات
وأوضح أن قيمة مؤشر "عقار ماب" وصل إلى أقل قيمة تم تسجيلها في آخر 5 سنوات، حيث لم تشهد السوق العقارية مثل هذه الظروف الاستثنائية من قبل.
وبحسب نتائج أعمال شركات عقارية مدرجة في البورصة، انخفضت مبيعات عدد منها، وتراجعت أرباحها خلال الربع الأول من عام 2020، مقارنة بالمدة ذاتها من العام الماضي.
وباستثناء مجموعة "طلعت مصطفى"، وشركة "مصر الجديدة للإسكان والتعمير"، فإن شركات قطاع العقارات، المدرجة في البورصة، عانت خلال الربع الأول من العام، مع تراجع المبيعات والتسليم، كما تراجعت أرباح "بالم هيلز للتعمير"، في الربع الأول من العام الحالي أيضاً 45.4 في المئة، مقارنة بالفترة ذاتها من 2019، لتسجل 84.5 مليون جنيه (5.2 مليون دولار). وانخفضت أرباح شركة "إعمار مصر للتنمية" خلال الربع الأول من العام الحالي 42.4 في المئة إلى 215.8 مليون جنيه (13.4 مليون دولار)، فيما هوت أرباح شركة "السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار"، "سوديك" 83 في المئة، خلال الربع الأول لتسجل 28 مليون جنيه (1.7 مليون دولار).
وارتفع صافي ربح مجموعة "طلعت مصطفى" 4 في المئة فقط، ليصل إلى 375 مليون جنيه (23.4 مليون دولار)، فيما ارتفع صافي ربح شركة "مصر الجديدة للإسكان والتعمير" في 9 أشهر، إلى 8 أمثاله نتيجة بيع الأراضي. وبحسب تقرير لبنك "استثمار فاروس"، تأثر معدل تسليم الوحدات في شركة "سوديك"، بجائحة كورونا، بصورة أكبر من تأثير الجائحة على المبيعات، لعدم استعجال العملاء في الحصول على وحداتهم، وقرار بعضهم بتأجيل موعد المعاينات لحين تحسن الوضع.
في حين انخفض عدد الوحدات المسلمة بشركة "سوديك"، خلال الربع الأول من العام 50.2 في المئة، مقارنة بالربع ذاته من 2019 بنسبة 76.4 في المئة مقارنة بالربع الأخير من العام الماضي ليصل إلى 100 وحدة.
وأدى تراجع التسليم، إلى تراجع الإيرادات 54.4 في المئة، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الفائت، بينما بلغت نسبة التراجع 77.7 في المئة، مقارنة بالربع الأخير من 2019.
وأشار تقرير لبنك "استثمار فاروس"، أيضاً، إلى أن معدل إلغاء المبيعات ارتفع خلال الربع الأول من العام الحالي، في شركة "سوديك"، إلى 22 في المئة من إجمالي المبيعات، مقارنة مع 12 في المئة، خلال الربع الأول لعام 2019، لكنه انخفض إلى 15 في المئة خلال أبريل ومايو (أيار).
وكانت قد أعلنت الحكومة المصرية، تقييد حركة المواطنين في إطار الإجراءات الاحترازية لمواجهة الوباء، منذ مارس الماضي، قبل أن تخفف الإجراءات والقيود المفروضة على المحال التجارية، وتعيد فتح المقاهي والسينمات والمطاعم، بطاقة 25 في المئة فقط من قدرتها الاستيعابية، اعتباراً من الأسبوع الأخير ليونيو الماضي، تخفيفاً لتداعيات الأزمة على الاقتصاد والأفراد.
