التطوير العقاريهو نوعالأعمال التجاريةذات الأوجه المتعددة..
ما هو التطوير العقاري؟
Taher Mohamed
التطوير العقاري هو نوع الأعمال التجارية ذات الأوجه المتعددة والتي تشمل أنشطة تبدأ من نطاق الإصلاح والتجديد للمباني القائمة أو التأجير لها وحتى شراء الأراضي الخالية ثم بيع الأراضي المطورة بعد ذلك، والمطورون العقاريون هم المنسقون بين الأنشطة المختلفة السابقة والذين يقومون بتحويل الأفكار المبتكرة على الورق إلى واقع على الأرض في شكل عقارات.
ولا بد من التفريق بين التطوير العقاري وصناعة التشييد ، فالمطور العقاري يقوم بشراء الأرض ثم يقوم بتمويل المشروع وبالاتفاق مع مقاول تشييد يتم بناء العقار.
مراحل التطوير العقاري
- دراسة وتحليل السوق.
- تحديد منطقة التطوير
- تحديد مستوى الطلب الحالي والمستقبلي لأي منتج عقاري.
- تحديد مستوى العرض الحالي والمستقبلي.
- دراسة الجدوى الاقتصادية لمشروع التطوير.
- اختيار الموقع.
- الحصول على العقار.
- التخطيط والتصميم.
- التمويل.
- التشييد والبناء.
- التسويق العقاري.
- الترويج Promotion
وتعاني السوق المصرية شبه قصوراً في تعريف الدور المنوط به لشركات التطوير العقاري في ظل غياب التعريف القانوني ، حيث هناك من يعتبر العملية، أنه بمجرد تعمير برج مبهر وبيعه أو تأجيره يتحقق الهدف ويظهر ذلك من خلال الاعداد الهائلة من الشركات التي استطاعت الحصول علي تراخيص لمزاولة التطوير العقاري.
ومع تقادم الزمن وتكاثر البشر وتطور التقنية وتغير معالم العصور وهويات الحضارات، أصبح المأوي ليس فقط محمية الإنسان بل هوية بحد ذاتها ورسالة تعبر عن قدراته وإمكاناته ومكانته، وساهم ذلك في تعقيد صناعة البناء وتعدد أطرافها من مصممين وبنائين (مقاولي بناء) ومديري مشروعات ومهندسين بمختلف المجالات والتخصصات ومسوقين وموردين وقانونيين وماليين وجهات حكومية وخاصة وممولين ومستثمرين وبائعين ومشترين وغيرهم.
من هنا ظهرت معالم صناعة التطويرالعقاري والتي تعمل ببساطة علي ربط كل تلك الأطراف ببعضها البعض في سلسلة من الأحداث المتعاقبة ضمن جدول زمني محدد لتحقيق الهدف الرئيسي، وهو كما أوضحه المعماري روبرت ميلز في كتابه مبادئ وخطوات التطوير العقاري وإعادة التأهيل المستمر لمحيط البناء بما يوافق احتياجات المجتمع.
ويعتبر المطور العقاري هو مدير تطوير، وليس مقاولاً أو استشارياً أو حتي مدير مشروع، والمطلوب منه وضع فكرة المشروع، ودراسات الجدوي، ومصادر التمويل، وتحديد الاستشاري، والمقاول، ودراسة التسويق واستراتيجية المبيعات ليسهم في الخروج بمشروع ذي وجهة حضارية.
وتبدأ عملية التطوير العقاري من مرحلة الإتيان بالفكرة وتعتبر هذه المرحلة أهم مراحل التطوير وتنبع عادة من الإدراك العميق للمطور للسوق وحاجات المجتمع ونضج الحس العقاري لديه والذي يبني بالعلم والخبرة، يقوم المطور في هذه المرحلة بعمل دراسات مالية أولية للتأكد من جدوي المشروع، ثم ينتقل إلي المرحلة الثانية وهي بلورة الفكرة وتحديد الموقع وعمل الدراسات المالية والتصاميم المبدئية عن طريق المكاتب المتخصصة، في المرحلة الثالثة يقوم المطور بتجهيز دراسات السوق والجدوي المالية النهائية والتصاميم التي تؤهله لأخذ التراخيص اللازمة للمشروع.
بعد ذلك ينتقل إلي مرحلة التصاميم النهائية والبدء بالتفاوض علي عقود البناء وتحديد المقاول والتعاقد مع الممولين من بنوك وأفراد، وتأتي عندئذ المرحلة الخامسة بتوقيع العقود الخاصة بالمشروع من بناء وتمويل وتوريد وتسويق وغيرها، وخلال مرحلة البناء يقوم المطور بعمل المدير الذي يتابع سير العمل وفق الخطة الزمنية والمالية للمشروع عن طريق الإشراف الحقلي والمكتبي من خلال برامج محاسبية دقيقة ويقوم المطور خلال هذه المرحلة أيضاً بمتابعة التغيرات والمشاكل التي تطرأ علي المشروع وحلها بأقل التكاليف المادية والزمنية الممكنة.
ثم تأتي المرحلة السابعة في افتتاح المشروع والحملة الإعلامية له والتعاقد مع شركات إدارة المشروع وتسويقه والتأكد من جاهزيته للاستخدام، وفي نهاية المطاف وكمرحلة نهائية يقوم المطور بإدارة العقار ومتابعة تشغيله والمحافظة علي قيمته وتسويقه بشكل مستمر لضمان أعلي نسب تشغيل.
ومن خلال العرض السابق نستطيع الوقوف علي ما تحتاج إليه مهنة التطوير العقاري من خبرات تستوجب معها وجود آليات واضحة واشتراطات تحددها الدولة للعمل بالتطوير العقاري وليكن بحد أدني علي صعيد رؤساء مجالس ادارة الشركات او مديريها ومن هنا يخلد لاذهاننا كم عدد الشركات العاملة بالسوق العقارية المصرية قادرة علي القيام بمهمة التطوير؟!.
