تقييم العقارات فى مصر
Dar 2030
لا شك انة هناك مراحل اساسية وهامة يجب ان يمر بها الفرد عندما يريد ان يشتري وحدة جديدة ، فهناك الكثير من الاشخاص يتجاهل هذه الاسباب الاساسية عندما يقبل علي هذا القرار الهام ، فهناك عدة تقييمات مطلوبة يجب الاخذ بها عند الاعجاب بعقار ما سواء كان هذا العقار ” شقة ، روف ، دوبلكس ، شالية ، فيلا …. الخ ” فيجب عمل تقييم عام للعقار قبل بيعة او شراءة فهذا التقييم مرتبط ايضا بقرار مادي كبير سواء كان رابح او خاسر ، وفي ظل وجود تغيرات دائمة في حالة العقار فيجب وجود مستشار عقاري يستطيع ان يمنحك خبرتة الكاملة في شراء هذه الوحدة ويجب ان يكون علي خبرة كبيرة ولدي شركة اب تيرن العقارية اكبر المستشارين العقاريين الذين يمنحون كل خبرتهم لك في قرار شراء شقق و عقارات للبيع بالتجمع الخامس بأسعار وخصومات ليس مسبوقة علي الاطلاق .
ربما يعجبك
كيف تقيم عقارك؟
كيف أستطيع أن أحكم هل إذا كانت الوحدة سرها مناسب أم السعر مرتفع بدون داعي؟ كمشتري كيف أعرف بأن الوحدة التي بصدد شرائها سعرها يعد مناسب ولم أستغل.
كبائع كيف أستطيع تقييم وحدتي لكي أبيعها بسعر مناسب وأستطيع الربح منها ومع ذلك لا يكون سعرها غالي لكي أتمكن من بيعها بسهولة وبسرعة ولا أستغل أحد؟
مع الملاحظة بأني لست خبير وفي جميع الحالات أحتاج السعر المناسب لكي أستطيع وأتمكن من الحصول على سعر جيد كبائع أو مشتري.
وبطبيعة الحال فإننا نخاف من السمسار حيث أنه قد لا يكون لديه الخبرة وعلى العكس فقد يستغل جهل المشتري لتقييم السعر الذي سيشجعه أن يستفيد و يساعده على تحديد عمولته.
كما أنه يوجد العديد من الأفراد الذين يزعموا مقدرتهم على تحديد السعر الحقيقي للعقار وبالرغم من الكلام ليس منطقي بنسبة 100% فهناك الكثير من العوامل والمتغيرات التي تحدد سعر الوحدة وغالبا قد يكون الكلام ناتج عن صحيفة أو مجلة أو جريدة أو حتى منشورا على الإنترنت.
وقد تكون الوحدة (شقة – فيلا – وحدة داخل كماوند – مجمع سكني – تطل على حديقة – جزء من مبنى – موجودة على شارع رئيسي – بالقرب من مول – قد تكون كاملة التشطيب – نصف تشطيب – على النظام الأمريكي – تكون مطلة على النيل – بمواجهة نادي – في منطقة شعبية) فلكل مكان سعره ولكل إضافة تكون ضريبة زائدة وبالتالي سعر أعلى.
ومع دراسة السوق العقاري المصري تبين انة يوجد ثلاث طرق هامة واساسية لعمل تقييم عامل لهذا العقار وسيتم ذكرها علي الترتيب :-
يجب المقارنة المستمرة بجميع الوحدات المشابهة والمتاحة بجانبها سواء كان الهدف هو البيع او الشراء
تعتبر هذه المرحلة من اهم المراحل فعندما تكون هناك مقارنة بين الوحدات يتم استخلاص مؤشرات هامة وعامة للقيمة المعلنة وعندها يمكن الوقوف علي قرار السعر الخاص بالوحدة ونستطيع ان نقول انة يمكن ان يكون قرار مربح للبائع او يكون فرصة للمشتري فيجب المقارنة حتي نستنتج معلومات ونتائج هامة ولاسيما وان كان العقار مشابه وتم بيعه حديثا ايضا وفي هذه الحالة بيتم استخدامها في العقارات والوحدات السكنية وهنا يجب مراعاة التوقيت الاخص بالبيع ، فكلما زادت عدد السنين زادت الاسعار وهذا الاستثمار هو العرف السائد في اي منطقة ولكن يجب مراعاة حالة العقار .
ونجد احيانا اسئلة هامة والتي تفيد بشكل كبير في التقييم العام الذي ذكرناه ، واهمها :-
ما هي الاطلالة الخاصة بالعقار والتي سوف يتمتع بها المشتري ؟؟ هل الاطلالة عبارة عن شارع صغير او كبير او ميدان ؟؟
هل المنطقة قريبة من الخدمات سواء كانت تجارية او تعليمية وطبية …وغيرها ام الخدمات تكون بعيدة فيصعب علية التنقل بكل سهول ؟؟
ما هو حالة العقار والعمر الخاص بالبناء ؟؟
ما هي الامتيازات والمساحات المتاحة المتوافرة ؟؟
ما هو حالة التشطيب الداخلي للوحدة وللعقار بوجه عام ؟؟
واخيرا نجد انفسنا في مرحلة ما هو سبب البيع الرئيسي من وجهه نظر البائع ، فهل هو سبب يمكن قبولة واستكمال قرار الشراء ام هو سبب غير مقبول واضطراري لوجود سبب جوهري كبير في حالة العقار ، هل السوق في حالة ركود ام هناك زيادة في العرض والطلب فنجد ان سعر الوحدة بيزداد مع زيادة العرض والطلب بالمنطقة .
افضل احياء القاهرة للسكن وكيف تختار الحى المناسب للسكن
يجب حساب تكلفة البناء المماثل لمثل هذا المبني – الوقوف علي حالة المقاولات بوجه عام :-
يجب في هذه الحالة حساب تكلفة المبني الاخر او البديلة له مع مراعاة الاستهلاكات الاساسية المستحقة من تكلفة الانشاءات مع حساب قيمة الارض المقدرة مع اضافة الربح الخاص بالمقاولات واخيرا نقوم بعمل بعض التعيدلات الخاصة بالقيمة الملكية لنصل في النهاية لمقدار العقار وهنا نستطيع ان نعتمد علي عدة امور اساسية ومنها :-
حساب قيمة الارض بدون توافر عليها اي مباني للوقوف علي افضل استعمال لها .
الوقوف علي التكلفة الخاصة بالبناء من دراسات جدوي للمشروع عموما ودراسات تخص المقاولات .
حساب مقدار الهلاك وهو نقص سعر المبني بسبب الاستخدام .
كذلك حساب قيمة البناء الحالية ، ونحسبها بالتالي ، قيمة البناء = تكلفة البناء – تكلفة الهلاك منها .
واخيرا بيتم انتاج سعر التقييم وهو ما يعادل تقييم للارض عموما وهي خالية من البناء مع اضافة قيمة البناء الحالية.
يجب تقدير الحالة الناتجة عند تأجير العقار ومقدار الربح الصافي من ذلك :-
وهنا يتم ملاحظة حساب الربح الخاص والمقدر من تأجير العقار بوجه عام فيتم حساب الدخل والربح المتوقع الخاص بتأجير العقار وهي تعتبر مدخلا ماديا هاما لصاحب العقار المراد بيعه او تأجيرة ونجد ان النتيجة تختلف من عقار الي الاخر واحيانا نجد عدة خلافات نظرا لان النتيجة في المتوقع ان تكون غير مرضية لجميع الاطراف او من طرف الي اخر فهي تعتمد علي وجهات النظر فهي ترتبط في النهاية بحالة العقار ، ويمكننا تلخيص هذه النقطة الي عدة اسباب اساسية يمكن الرجوع اليها في حالة التقييم الخاص بالايجار والربح المرتبط بة :-
يجب تقييم المجموع الخاص بالربح علي وجه عام المناسب لهذا الايجار .
تحديد والوقوف علي نسبة الشواغر .
الوقوف علي المصاريف الخاصة بالتشغيل الكلي والتكاليف الخاصة بالصيانة .
تحديد المدخول الصافي للوحدة .
حساب قيمة المدخول عيل سعر العقار .
وهنا يجب حساب القيمة الخاصة بالايجار وما هي النتائج الخاصة بالمدخول الصافي للوقوف علي الارباح المقدرة من سعر العقار ” في حالة انة سكني ” اما في حالة انة تجاري فلة حسبة خاصة به لانة السعر سيختلف تماما عن السكني والذي سوف ينتج لصاحبة ارباح فيما بعد ، وهنا يجب الاشارة الي انة وبكل سهولة يمكنك تحديد سعر شقتك والوقوف علي اهم التقييمات التي تساعدك في التقييم العام لاي عقار يوجد بمصر وكل المناطق .
وتوفر شركة اب تيرن العقارية اكبر المشاريع الاستثمارية في التجمع الخامس و عقارات للبيع بالقاهرة الجديدة بالتقسيط ونستطيع ان نكون مستشارك العقاري الذي يعطي لك كل المعلومات الخاص باي وحدة سكنية بهذه المنطقة .
